skip to Main Content

Як не платити за оренду в умовах карантину

Боротьба з негативними наслідками коронавірусної хвороби (COVID-2019) не оминула й питання оренди.
Законодавець за останні два тижні зробив кілька кроків, які мають на меті допомогти підприємцям зекономити на витратах на орендну плату на час карантину.

Можемо виокремити три шляхи вирішення цього питання:

— отримання сертифікату про форс-мажорні обставини;
— звільнення від сплати орендної плати відповідно до ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України;
— укладення додаткової угоди з орендодавцем.

Отримання сертифікату про форс-мажорні обставини

Ще 17 березня Верховна Рада прийняла Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникнення й поширення коронавірусної хвороби (COVID-19)» (далі — Закон № 3219), яким юридичний факт запровадження карантину віднесено до форс-мажорних обставин.

Тобто сам факт прийняття постанови Кабінету Міністрів України № 211 від 11.03.2020 засвідчує початок дії форс-мажорних обставин та надає Вам право звернутися до Торгово-промислової палати України (далі — ТПП України) з метою отримання відповідного сертифікату.

У відповідь на дії Верховної Ради ТПП України 23 березня зробила оголошення, що спрощує порядок подання заяв на видачу сертифікату про форс-мажорні обставини.

Для його отримання достатньо надіслати на адресу електронної пошти ТПП України такі документи:

— відповідна форма заяви, підписана керівником підприємства (зразок наявний на вебсайті ТПП України);
— копія договору (договір оренди з усіма додатковими угодами та додатками);
— копія наказу (розпорядження) у зв’язку з необхідністю припинення діяльності на підставі відповідних нормативно-правових актів (наказ про припинення діяльності підприємства у зв’язку з постановою КМУ № 211);
— повідомлення (сповіщення іншої сторони).

Що отримуєте в результаті?

У результаті Ви отримаєте сертифікат про форс-мажорні обставини, який слугуватиме доказом того, що свої зобов’язання за договором (тобто сплату орендних платежів) не можете виконати через обставини непереборної сили, тобто обставини, що від Вас не залежать.

Основним ризиком такого шляху є наявність у договорі умови про розірвання договору в разі тривалої дії форс-мажорних обставин. Уважно ознайомтеся з умовами договору, зазвичай у розділі про форс-мажор (обставини непереборної сили) є домовленість про те, що в разі дії форс-мажорних обставин протягом певного періоду (наприклад, 3–6 місяців) кожна зі сторін договору може його розірвати без застосування штрафних санкцій.

Якщо Ви не бажаєте розривати договір оренди, а вашою метою є лише оптимізація витрат на період карантину, можливо, варто розглянути інші шляхи, що описані нижче.

Звільнення від сплати орендної плати

30.03.2020 Верховна Рада прийняла Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв’язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-2019)» (далі — Закон № 3275).

Законом № 3275 прикінцеві та перехідні положення Цивільного Кодексу України (далі — ЦК України) доповнено п. 14 «З моменту встановлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV–2» від 11 березня 2020 року № 211 (з наступними змінами й доповненнями) і до його завершення в установленому законом порядку наймач звільняється від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу».

Частиною 6 ст. 762 ЦК України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Фактично, обставиною, яка стала перепоною в користуванні майном та за яку не відповідає наймач є встановлення карантину постановою КМУ № 211, проте усталена практика застосування судами ч. 6 ст. 762 ЦК України свідчить про необхідність доведення також: невикористання приміщення за призначенням та відсутності такої можливості загалом (наприклад, будівля, де розташовується Ваш офіс закрита власником повністю).

Тому цей шлях також несе в собі ризики. По-перше, користуватися ним варто лише підприємцям, яким заборонили здійснювати діяльність відповідно до постанови КМУ № 211, по-друге, просто не платити і сподіватися, що закон Вас захистить теж не варто. Краще проконсультуватися з фахівцем щодо того, чи варто Вам користуватися цим механізмом, адже орендодавець може добровільно не піти на поступку і виникне спір, що розглядатиметься судом. А тому є ризик, що навіть разове відвідування офісу чи магазину на 5 хвилин із клієнтом, аби «одним оком» показати товар, може зламати усю лінію захисту.

Законодавець, намагаючись спростити подання змін у законодавство, зберіг за орендарем тягар доведення певних обставин, передбачених ч. 6 ст. 762 ЦК України.

Додаткова угода

Цей шлях не є новелою законодавства, проте містить у собі найменше недоліків та труднощів із погляду механізму реалізації.
Сторони договору оренди мають право укласти додаткову угоду, якою врегулюють відносини оренди на період карантину. Орендна плата може бути зменшена, або взагалі скасована на період карантину зі збереженням комунальних платежів. Усе залежить від того, яких домовленостей дійдуть самі сторони.

Допомогти дійти взаємно вигідних умов та зберегти добрі відносини між сторонами можуть професійні медіатори, які корегуватимуть процес перемовин та складуть текст відповідної угоди.

У результаті Ви отримуєте документ, що підтверджуватиме досягнуті домовленості. Варто лише прискіпливо віднестися до змісту додаткової угоди, аби уникнути маніпуляцій у майбутньому.

Вибір одного з наведених механізмів залежить від обставин, у яких опинився Ваш бізнес, та пріоритетів.

Окремо звертаємо увагу, що ч. 6 ст. 762 ЦК України не передбачає можливості звільнення від орендної плати наймачів квартир, адже фактично доступ до житла не обмежується.

 

Юрист Богдан Павлюк

Email: bohdan.pavliuk@esquires.ua