skip to Main Content

Земельні пазли на швидкість: встигни помінятися земельними ділянками

З 01 січня 2019 року стало можливим обмінюватися земельними ділянками (всіх форм власності та видів цільового призначення) через укладання договорів оренди/суборенди. Мета саме цього закону – впорядкування земельного фонду аграріїв. Тому далі піде мова саме про землі сільськогосподарського призначення.

Обмін земельними ділянками

Процедурі обміну земельними ділянками притаманні свої умови. Розкриємо їх докладніше.

  1. Умова проведення такого обміну – в межах земельного масиву. Масив земель сільськогосподарського призначення – сукупність земельних ділянок сільськогосподарського призначення та ділянок для їх обслуговування, мають спільні межі та обмежені природними/штучними елементами рельєфу (автомобільними дорогами, захисними смугами тощо)
  2. Ще одна умова – землі мають бути розпайовані. Інакше істотна умова (предмет договору) не визначена – розмір ділянки і її точні координати невідомі. Відтак, такий договір в подальшому успішно буде оскаржено у суді.

Також, законодавство допускає примусовий обмін земельними ділянками. За цією процедурою може діяти істотний землекористувач – який користується істотною частиною земельного масиву, тобто 3/4 земель масиву.

Умови примусового обміну:

  1. Не змінювати строки та розмір орендної плати, передбачені за первісним договором оренди;
  2. Якщо ділянка, щодо якої планується обмін, знаходиться між ділянками іншої особи і заважає ефективному використанню земельних ділянок істотного землекористувача (утворює черезсмужжя);
  3. Письмове звернення з пропозицією укласти договір (до нього додається проєкт договору та копія документа, який надає істотному землекористувачу право користуватися такою земельною ділянкою);
  4. Найцікавіше – істотний землекористувач має сплатити матеріальну шкоду за таке «виселення» з черезсмужної земельної ділянки. Розмір майнової шкоди визначається за допомогою проведення оцінювання відповідно до законодавства про оцінку земель та законодавства про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність.

Зауважимо, що для розгляду такої пропозиції й надання письмової згоди або відмови є лише місяць. Необґрунтованість відповіді або ненадання відповіді буде підставою звернення до суду. Винятки передбачені ст. 8-2 Закону України «Про оренду землі»:

  1. Багаторічні насадження на земельній ділянці;
  2. Нерухоме майно на земельній ділянці;
  3. Належить до земель сільськогосподарського призначення несільськогосподарських угідь (крім польових доріг всередині земельного масиву);
  4. За браком черезсмужжя;
  5. Обмінювані ділянки розташовуються у різних земельних масивах;
  6. Не є землями товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства або фермерського господарства;
  7. Різний склад угідь та рельєф;
  8. Нормативна грошова оцінка відрізняється на понад 10 %.

Рішення суду про визнання договору оренди (суборенди) укладеним є підставою для державної реєстрації права оренди (суборенди) земельної ділянки.

Про обмін, проведений через суборенду треба письмово повідомити орендодавця протягом 5 днів із дня державної реєстрації права суборенди. Письмове повідомлення надсилається орендодавцеві рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається під розписку.

Звертаємо увагу, що Велика Палата Верховного Суду взяла за основу Рішення ЄСПЛ у справі «Зеленчук і Цицюра проти України» та вказала на законність обміну земельних ділянок сільськогосподарського призначення із доплатою (постанова ВП ВС від 15.05.2019 року у справі № 227/1506/18). Тож запропонований механізм є не єдиним.

Верховний Суд у складі Касаційного цивільного суду у постанові від 04.12.2019 року у справі № 390/1670/18 також встановив, що законом не заборонено обмінюватися землями товарного сільськогосподарського виробництва. Головне, щоби ділянки були сформовані та зареєстровані.

Найголовніше – у землекористувачів є два роки з дня набуття чинності законом, тобто до 01.01.2021 року!

Часу майже не залишилось, тож варто поспішати з усуненням черезсмужних незручностей.

Ключовий контакт:

Вікторія Ковальчук,
Email: viktoria.kovalchuk@esquires.ua