Аграрна галузь є пріоритетним сектором національної економіки та однією з найбільш інвестиційно привабливих галузей.
Проте сучасне аграрне законодавство є малоефективним, що зумовлено кризовими явищами в економіці України та недостатньою ефективністю законів, якими регламентовано відносини в галузі господарства.
У аграрної компанії під час здійснення господарської діяльності виникає низка проблем юридичного характеру, які можуть надалі призвести до негативних наслідків.
Однією з таких проблем є відсутність єдиної правової позиції щодо вирішення різних видів земельних спорів.
Найпоширенішими спорами в аграрній галузі є спори щодо розірвання договорів оренди землі та спори, пов’язані з поновленням договорів оренди.
Не дивно, що левова частка всіх земельних спорів припадає на спори стосовно договорів оренди, оскільки однією з найпоширеніших форм використання земельних ділянок була й залишається оренда землі, що здійснюється на підставі відповідного договору.
Розірвання договору оренди землі
По суті, скасування мораторію на землю знімає обмеження для власників землі, надаючи їм право безпосередньо укладати договори купівлі-продажу землі, у тому числі й сільськогосподарського призначення.
Можна з упевненістю стверджувати, що скасування земельного мораторію призведе до збільшення кількості земельних спорів про розірвання договорів оренди. Обтяження землі орендою значно звужує коло потенційних покупців для власника. Що цілком обґрунтовано, адже агрокомпанії (найбільш зацікавлений гравець на ринку землі), плануючи інвестування в придбання землі, очікують одразу використовувати її для масштабування свого бізнесу. Наявність орендаря вимагатиме від таких інвесторів перегляду комерційної пропозиції власнику та зміни стратегії.
За умови отримання цікавої пропозиції щодо викупу землі від стороннього інвестора та не досягнувши згоди зі своїм орендарем, власник землі матиме подвійну мотивацію за будь-яку ціну розірвати чинний договір оренди. Орендареві потрібно бути готовому до будь-якого розвитку подій.
Положення статті 31 Закону України “Про оренду землі” передбачають, що договір оренди землі може бути розірвано за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду в порядку, установленому законом.
За загальним правилом розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Тобто чинним законодавством України встановлено два шляхи дострокового розірвання договору землі: за добровільною згодою сторін та за рішенням суду.
Також слід зазначити, що сторони, керуючись принципом свободи договору, мають право на власний розсуд погоджувати підстави й порядок припинення дії укладеного договору.
Верховний Суд, обґрунтовуючи свою правову позицію в постанові від 04.04.2018 р. у справі № 910/8011/17, наголосив, що чинне законодавство не містить заборони для сторін договору оренди земельної ділянки передбачити випадки розірвання договору в односторонньому порядку.
Такої ж думки дійшов і Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в постанові від 16.06.2021 р. у справі № 375/278/20, де розтлумачив, що свобода договору має декілька складових, зокрема свободу укладання договору, вибору контрагента, виду договору, визначення умов договору.
До речі, що цікаво, у цій справі власник землі просив розірвати договір оренди через зміну директора підприємства-орендаря. Як виявилось, таку умову було прописано в договорі оренди, що є доволі неординарним.
Суди попередніх інстанцій, звісно, у позові відмовили, мовляв, через зміну директора позивач не зазнав шкоди та не позбувся того, на що розраховував, укладаючи договір.
Однак Верховний Суд наголосив, що така позиція судів попередніх інстанцій на обґрунтованість позовних вимог не впливає, оскільки орендодавець просив розірвати договір не у зв’язку з істотним порушенням договору орендарем, а у зв’язку з настанням події, яку сторони, на власний розсуд, керуючись принципом свободи договору, погодили як підставу для розірвання договору.
Що стосується розірвання договору за добровільною згодою сторін, то тут усе зрозуміло.
Необхідно укласти додаткову угоду до договору оренди, у якій передбачатиметься розірвання договору з певної дати й покладатиметься на одну зі сторін обов’язок щодо здійснення державної реєстрації припинення права оренди. У разі розірвання договору до закінчення періоду, за який сплачується орендна плата, бажано також прописати порядок і строк виплати орендної плати за фактичний період оренди.
Підстави ж для розірвання договору оренди землі в судовому порядку передбачено статтею 32 Закону України “Про оренду землі” – це невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України “Про оренду землі”, та умов договору, у разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Безумовно, указаний перелік підстав щодо розірвання договорів оренди землі не є вичерпним. Наприклад, у постанові Верховного Суду від 22.01.2020 р. № 468/1498/17-ц вирішували питання дострокового припинення орендних правовідносин у разі використання земельної ділянки не за цільовим призначенням. Суд, установивши, що на земельній ділянці вирощували ячмінь замість сінокосіння й випасання худоби, дійшов висновку, що такі дії орендаря є істотним порушенням умов договору, а отже підставою для його розірвання.
А в постанові від 07.10.2020 р. у справі № 484/4708/18 про розірвання договорів оренди земельних ділянок Верховний Суд погодився з висновками судів попередніх інстанцій про те, що факт систематичного порушення умов сплати орендної плати, зазначених у договорі оренди земельної ділянки, є підставою для розірвання цього договору. До того ж суд акцентував увагу, що для розірвання договору з цієї підстави не має значення, чи буде в подальшому виплачено заборгованість.
У постанові від 17.06.2020 р. у справі № 615/1499/17 Верховний Суд зробив висновок, що систематична несплата орендної плати є підставою для розірвання договору оренди землі. Систематичною є несплата або порушення строку чи порядку її виплати, яке мало місце два чи більше разів.
Обом учасникам орендних правовідносин слід звертати особливу увагу на своєчасне виконання фінансових зобов’язань за договором. Важливим є при цьому не лише сам факт виплати орендної плати, а й можливість довести цей факт у разі виникнення земельного спору.
Право оренди землі приватної власності не можна передавати третім особам
Доволі часто аграрні підприємства, які хочуть продати частину свого земельного банку, використовують схему з виділом зі своєї юридичної особи нового підприємства з переданням йому погодженого з інвестором обсягу орендної землі. Завершується угода придбанням інвестором частки у статутному капіталі такої новоствореної юридичної особи, якій за розподільчим балансом передано право оренди.
У постанові від 21.10.2020 р. у справі № 291/1509/18 Верховний Суд дійшов висновку, що належне орендарю на підставі договору оренди право користування земельною ділянкою він не може відчужити, у тому числі передане під час виділу на підставі розподільного балансу особі, яка виділяється.
Верховний Суд зауважив, що положеннями законодавства у сфері відносин найму (оренди) землі не передбачено право юридичної особи – орендаря на власний розсуд здійснювати розпорядження правом оренди земельної ділянки, крім передачі земельної ділянки в суборенду, а також переходу такого права до правонаступника юридичної особи – орендаря, у разі його наявності та за умови, що відбувається припинення юридичної особи, з якою було укладено договір оренди землі. Припинення господарської діяльності з безпосереднього цільового використання орендованих у позивача земельних ділянок та передача права оренди на них за розподільчим балансом іншій юридичній особі без згоди орендодавця свідчать про невиконання орендарем обов’язків, передбачених статтею 25 Закону України “Про оренду землі”, та умов договору оренди землі, що є підставою для його дострокового розірвання. Суд відхилив доводи про те, що виділ передбачає перехід до новоутвореної юридичної особи згідно з розподільчим балансом частини майна, прав та обов’язків юридичної особи, із якої був здійснений виділ, що свідчить про реорганізацію такої юридичної особи без її припинення, зауваживши, що виділ не є різновидом припинення або реорганізації юридичної особи, це один із способів створення юридичної особи.
Поновлення договору оренди землі
До набрання чинності нововведеннями, що стосуються поновлення договору оренди землі, законодавство і судова практика розрізняють два підходи пролонгації договорів: під час реалізації переважного права орендаря на продовження строку оренди та “автоматичне” поновлення договору на підставі частини 6 статті 33 Закону України “Про оренду землі”.
Реалізацію переважного права орендар здійснював шляхом надіслання листа-повідомлення з проєктом додаткової угоди.
Орендодавець зі свого боку зобов’язувався розглянути надісланий орендарем лист із проєктом додаткової угоди та в місячний строк після його розгляду надіслати орендарю лист про прийняте рішення.
Також слід зазначити, що, визнаючи за орендарем переважне право на поновлення договору оренди, суди доходили висновку про необхідність установлення певних юридичних фактів: орендар належним чином виконує свої обов’язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проєкт додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.
Що ж стосується так званого автоматичного поновлення договорів оренди землі, то тут не все так однозначно.
Частиною 6 статті 33 Закону України “Про оренду землі” врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди та відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування.
Водночас суди неодноразово звертали увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України “Про оренду землі”, не вимагається.
Суть поновлення договору оренди полягає в тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує в поновленні договору, зокрема у зв’язку з належним виконанням договору оренди землі.
Натомість у постанові від 22.09.2020 р. у справі № 313/350/16-ц Велика Палата Верховного Суду відступила від висновку щодо необов’язковості повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проєкту додаткової угоди для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої частиною шостою статті 33 Закону “Про оренду землі”.
Суд зазначив, що орендар, який сумлінно виконував свої обов’язки, має переважне право перед іншими особами на продовження цих правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов’язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 Закону “Про оренду землі”) повідомити про це орендодавця та надіслати проєкт додаткової угоди.
Мета такого повідомлення – запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв’язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини.
Виникненню в орендодавця обов’язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах.
Факт порушення орендодавцем місячного терміну для надіслання орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі.
Реалізація переважного права орендаря на поновлення договору оренди землі за мовчазною згодою матиме місце тільки тоді, коли орендар надішле орендодавцю листа з проєктом додаткової угоди за місяць до спливу строку.
Таким чином, Верховний Суд ототожнює поняття поновлення договору оренди землі та реалізації орендарем переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк.
Таку позицію неодноразово використовували й надалі. Зокрема, Верховний Суд в ухвалі від 14.01.2021 р. у справі № 903/1030/19 зазначив, що необхідно розмежувати правовий інститут пролонгації договору оренди нерухомого майна та правовий інститут продовження договору оренди на новий строк унаслідок переважного права добросовісного орендаря, який за своєю суттю полягає в наданні такому орендарю переваги в разі наявності пропозицій інших суб’єктів господарювання.
За новими правилами, які діють із 16 липня 2020 року, поновити договір оренди за мовчазною згодою можливо лише в разі наявності такої можливості в договорі оренди землі. Водночас укладати додаткову угоду більше не треба, пролонгація відбуватиметься автоматично.
За цих обставин заборонено вказувати таку умову в договорах, що стосуються оренди земель комунальної та державної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовано будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Нові положення не поширюватимуться на договори, укладені до набрання чинності Законом.
При цьому відповідно до положень Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” звернутись із такою заявою сторона може в будь-який час до закінчення договору оренди землі.
ВИСНОВОК:
Резюмуючи викладене, варто зазначити, що судова практика земельних спорів характеризується динамічністю, однак не завжди відрізняється однозначністю.
Це пов’язано з відсутністю чіткого формулювання правових норм, зрозумілості їх змісту та впорядкованої судової практики щодо застосування її під час вирішення відповідної категорії спорів.
Державні реформи значно збільшують як кількість, так і ступінь ризиків, які можуть виникнути в суб’єкта господарювання під час його діяльності.
Залишається сподіватися на переважне право орендарів у разі наміру власників підмораторних земельних ділянок продати їх. Завдяки Закону України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин”, який нещодавно прийнято, норми про зняття мораторію зазнали змін, що матимуть позитивний характер для орендаря. Законом серед іншого передбачено обмеження кола обдаровуваних сільгоспземлями близькими й родичами. Крім того, без згоди орендаря власник не зможе передати земельні ділянки в заставу та внести до статутного капіталу суб’єкта господарювання. Тобто власник не зможе укласти в обхід переважного права орендаря договір дарування ділянки його конкуренту чи передати землю до статутного капіталу чи використати механізм застави.
На жаль, орендар має першочергове право лише в разі продажу і сплати бажаної продавцем ціни та виконання інших умов, висунутих власником землі. На інші правочини він не має права першого голосу.
Зазначимо, що ст. 33 Закону України “Про оренду землі” визначено порядок дій орендаря й орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря як більш вразливої сторони в цих правовідносинах від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
При цьому неможливо передбачити все, але хоча б для мінімізації ризиків потрібно знати актуальну судову практику вирішення спорів.
Джерело: Юрист&Закон