Придбання земельної ділянки під забудову — це інвестиція, що відкриває широкі можливості, але водночас несе значні юридичні ризики. Недосконалість законодавства, недостатня прозорість інформації та недобросовісність окремих учасників ринку можуть призвести до витрати часу, коштів і нервових клітин покупця.
Найбільш розповсюджені ризики під час купівлі земельної ділянки для покупця:
- невідповідність правовстановлюючих документів на земельну ділянку;
- придбання земельної ділянки з цільовим призначенням, відмінним від необхідного;
- обтяження та обмеження земельної ділянки;
- судові спори щодо земельної ділянки;
- невигідні умови посвідчення угоди;
- потенційні підстави для оскарження договору в майбутньому.
Отже, розглянемо ці ризики детальніше.
Передусім запитуємо у продавця правовстановлюючі документи на земельну ділянку. До правовстановлюючих, як правило, належать: договір купівлі-продажу, дарування, міни, свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про право власності на земельну ділянку, державний акт або рішення суду. Додатково запитуємо у продавця, як саме буде відбуватися продаж — особисто або через довірену особу.
У разі, якщо угода буде відбуватися через довірену особу, запитуємо копію довіреності та погоджуємо її формулювання з нотаріусом, який буде проводити майбутню угоду.
Під час воєнного стану розповсюджена практика надання довіреностей з-за кордону. Для уникнення ризику фактичної відсутності реальної волі власника рекомендуємо вести діалог про майбутню угоду безпосередньо із власником, бажано у письмовому вигляді — це можуть бути месенджери, електронна пошта, відеозв’язок.
У тексті довіреності варто звернути увагу на дані довіреної особи, назву земельної ділянки, кадастровий номер, дані покупця та суму, за яку буде здійснюватися продаж. Саме завдяки таким деталям у довіреності мінімізуються ризики оскарження угоди попереднім власником з підстав відсутності його згоди на відчуження або продаж ділянки за невигідними для нього умовами.
Аналіз правовстановлюючого документа
Головним для нас є не сам документ, а інформація з нього. Оскільки після отримання фізичного підтвердження права власності на земельну ділянку ми можемо перевірити достовірність інформації.
Перевіряємо:
• державний реєстр речових прав на нерухоме майно
• публічну кадастрову карту
• отримуємо витяг із земельного кадастру
• реєстр судових рішень
• реєстр виконавчих проваджень
• реєстр містобудівних умов та обмежень
• наявність або технічну можливість підключення комунікацій (запитуємо у продавця або звертаємося до місцевих адміністрацій)
На що звертаємо увагу в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно
Необхідно переконатися у відповідності даних продавця, цільового призначення ділянки, її площі та кадастрового номера. Важливо перевірити наявність будь-яких обтяжень, таких як іпотека, арешт, договори оренди, сервітути, емфітевзис чи суперфіцій.
Перевірити підстави набуття права власності: слід з’ясувати, на яких підставах продавець набув право власності (договір купівлі-продажу, дарування, міни, рішення суду, свідоцтво про право на спадщину тощо). Це допоможе виявити потенційні спори щодо попередніх угод або спадкових прав. Якщо право власності було набуте внаслідок судового рішення, бажано ретельно вивчити матеріали судової справи, аби проаналізувати потенційні ризики.
Звірити цільове призначення та містобудівні умови обраної земельної ділянки зі своїми намірами на неї. Важливо ще на етапі обрання земельної ділянки ретельно перевіряти цільове призначення земельної ділянки. Для швидкого (без додаткових витрат коштів і часу) початку та завершення будівництва обрана вами земельна ділянка має відповідати цільовому призначенню для бажаного типу будівництва (житлова, багатоповерхова або адміністративна будівля). Потрібно враховувати, що зміна цільового призначення є досить витратною справою та не завжди можливою у виконанні.
Не менш важливими є містобудівні умови. Коли купується земельна ділянка, бажано мати орієнтовний проєкт для планування забудови на конкретній земельній ділянці. Це дасть змогу заздалегідь оцінити, чи відповідають ваші будівельні наміри наявним обмеженням.
Перевірте наявність або відсутність спеціального статусу. Дізнайтеся, чи не розташована ділянка в межах охоронних зон (пам’яток історії та культури, водоохоронних зон, санітарно-захисних зон промислових об’єктів тощо). Будівництво в таких зонах може бути заборонено або суттєво обмежено.
Перевіряємо судову історію та виконавчі провадження
На сайті «Судова влада» у розділі «Стан розгляду справ» шукаємо інформацію, яка буде нам корисна, за прізвищами продавця, попередніх власників (які відомі) та місцезнаходженням земельної ділянки. У реєстрі судових рішень інформація про фізичних осіб прихована, але відкриті відомості про суть спору, його результат і час завершення розгляду справи. Варто звернути увагу на дату завершення судового спору та строк на можливе апеляційне або касаційне оскарження.
Ідеальним варіантом для уникнення ризиків участі у судових спорах є завершення процесу більш ніж три роки тому.
Формально для проведення угоди нотаріусу не потрібно перевіряти судовий реєстр, отже, є ризик, що під час вирішення спору в суді власник може швидко продати земельну ділянку. Єдиною умовою для цього є відсутність внесення у реєстр речових прав на нерухоме майно обтяжень.
Виконавче провадження. Перевірте, чи не знаходиться продавець у процедурі банкрутства. Якщо продавець є юридичною особою, то необхідно перевірити відомості щодо його фінансового стану та правоздатності.
Момент угоди та розрахунки
Це завершальний етап угоди, після якого земельна ділянка переходить у власність покупця.
Що важливо? Нотаріальне посвідчення угоди, хоча для багатьох це питання не є спірним, а константою, все ж таки варто зауважити, що саме посвідчення угоди нотаріусом є обов’язковим.
Для уникнення ризику потрапити на недобросовісного нотаріуса рекомендуємо перевірити інформацію про нього у Єдиному реєстрі нотаріусів.
Після отримання договору купівлі-продажу на нотаріальному бланку додатково перевірте відповідність бланку на сайті.
Важливим є момент розрахунків. Юридично правильним варіантом буде прописати вартість земельної ділянки у самому договорі та провести розрахунок через банк.
Досить розповсюдженою є практика передачі коштів готівкою, а у самому договорі нотаріус зазначає «… розрахунок між сторонами проведено до посвідчення цього договору» або ж занижену реальну вартість угоди. Ці маніпуляції відбуваються для того, щоб зменшити податкове навантаження на сторони, однак у негативній перспективі це можуть бути витрати для покупця.
У разі оскарження договору та визнання його нікчемним або недійсним покупець претендує на повернення суми коштів, які зазначені у договорі. А що стосується різниці між реальною вартістю придбання земельної ділянки та зазначеної у самому договорі, то це виключно на розсуд, тобто совість продавця.
Підсумовуючи, варто зауважити, що сам процес купівлі-продажу земельної ділянки не є чимось надскладним, однак варто знати, на що звернути увагу, або заручитися супроводом спеціаліста, який зробить цю роботу за вас.
Джерело: Юридична газета